Prix d'un état des lieux
Combien ça coûte vraiment en 2026 ?
Combien coûte un état des lieux ? C’est l’une des questions les plus fréquentes des propriétaires bailleurs qui gèrent leur location en direct. La réponse dépend du type d’intervenant choisi, de la superficie du bien et du niveau de prestation attendu. Tour d’horizon complet des tarifs pratiqués en France en 2026, avec le cadre légal qui les encadre.
Ce que dit la loi sur les frais d'état des lieux
Avant d’aborder les tarifs, il est essentiel de comprendre le cadre légal. La loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par le décret du 30 mars 2016, a profondément modifié les règles de facturation des états des lieux.
Qui peut facturer quoi ?
La règle est simple : seul un professionnel mandaté (agence immobilière, administrateur de biens) peut facturer des frais d’état des lieux au locataire. Et dans ce cas, la facturation est strictement encadrée et plafonnée.
En revanche, lorsque l’état des lieux est réalisé directement entre le propriétaire et le locataire — ou par un prestataire indépendant mandaté par le seul propriétaire — le locataire ne peut supporter aucun frais. L’intégralité du coût est à la charge du propriétaire.
Le plafonnement légal pour les agences
Lorsque c’est une agence immobilière qui réalise l’état des lieux dans le cadre d’un mandat, les frais sont plafonnés par le décret du 1er août 2014 :
- Maximum 3 € par m² de surface habitable pour le bailleur
- Maximum 3 € par m² de surface habitable pour le locataire
La part locataire ne peut en aucun cas dépasser celle du propriétaire. Ces plafonds s’appliquent en zone tendue comme en zone non tendue.
Les tarifs selon le type d'intervenant
1. L’état des lieux réalisé par le propriétaire lui-même
Coût : gratuit (en apparence)
Réaliser soi-même son état des lieux ne génère pas de coût direct. Mais ce « gratuit » mérite d’être nuancé :
- Coût en temps : un état des lieux rigoureux prend entre 45 minutes et 2 heures selon la superficie
- Coût en déplacement : pour un propriétaire qui habite loin de son bien, le déplacement peut représenter plusieurs heures et des frais significatifs
- Coût du risque : un état des lieux mal réalisé peut coûter très cher en cas de litige — bien plus que le prix d’une prestation professionnelle
Le coût réel d’un état des lieux « gratuit » est donc souvent sous-estimé.
2. L’état des lieux réalisé par une agence immobilière
Coût moyen : 150 € à 300 € pour le propriétaire
Les frais d’agence pour un état des lieux sont plafonnés à 3 € par m². En pratique, les tarifs observés sur le marché sont les suivants :
Surface du logement | Fourchette de prix (part propriétaire) |
Studio / T1 (moins de 30 m²) | 90 € – 120 € |
T2 (30 à 50 m²) | 120 € – 180 € |
T3 (50 à 70 m²) | 150 € – 210 € |
T4 (70 à 90 m²) | 180 € – 270 € |
T5 et plus (90 m² et +) | 210 € – 300 € et plus |
Ces tarifs s’entendent pour la seule prestation d’état des lieux, en dehors du mandat de gestion. Or dans la grande majorité des cas, une agence ne réalise des états des lieux que pour les propriétaires qui lui ont confié un mandat de gestion — ce qui implique en plus une commission de 6 à 8 % du loyer annuel charges comprises.
Le coût réel de l’état des lieux en agence est donc à rapporter au coût global de la gestion déléguée.
3. L’état des lieux réalisé par un commissaire de Justice
Coût moyen : 150 € à 300 €, partagé entre propriétaire et locataire
Le recours à un commissaire de Justice pour établir un état des lieux est prévu par la loi dans les situations de désaccord entre les parties. Les tarifs sont encadrés par le décret du 25 février 2026, qui fixe des émoluments proportionnels à la surface habitable :
| Surface | Constat | Convocation | Déplacement | Total (partagé /2) |
|---|---|---|---|---|
| ≤ 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € | 81,08 € par partie |
| 51–150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € | 92,04 € par partie |
| > 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € | 130,73 € par partie |
Le coût total est partagé par moitié entre le propriétaire et le locataire.
Le recours au commissaire de Justice est réservé aux situations conflictuelles — désaccord entre les parties, refus de signer, impossibilité de se mettre d’accord. En dehors de ces cas, il est disproportionné pour un état des lieux courant.
4. L’état des lieux réalisé par un prestataire indépendant
Coût moyen : 79 € à 150 € selon les prestataires et la superficie
Les prestataires indépendants spécialisés dans les états des lieux proposent des tarifs fixes et transparents, sans les contraintes d’un mandat de gestion. C’est la solution qui s’est développée ces dernières années pour répondre aux besoins des propriétaires bailleurs autonomes.
Les tarifs varient selon les prestataires et les régions, mais se situent généralement dans les fourchettes suivantes :
Surface du logement | Fourchette de prix |
Studio / T1 (moins de 30 m²) | 59 € – 89 € |
T2 (30 à 50 m²) | 79 € – 109 € |
T3 (50 à 70 m²) | 89 € – 129 € |
T4 (70 à 90 m²) | 99 € – 139 € |
T5 et plus (90 m² et +) | 119 € – 160 € et plus |
Certains prestataires, comme LocPrivé, proposent un tarif unique quelle que soit la superficie — ce qui simplifie la lisibilité et évite les mauvaises surprises.
Tableau comparatif récapitulatif
Propriétaire seul | Agence | Commissaire de Justice | Prestataire indépendant | |
Coût moyen | 0 € (apparent) | 150 – 300 € | 81 – 130 € (par partie) | 79 – 150 € |
Mandat requis | Non | Oui | Non | Non |
Part locataire | 0 € | Jusqu’à 3 €/m² | 50 % des émoluments | 0 € |
Encadrement légal | Non | Oui (décret 2014) | Oui (décret 2016) | Non |
Rapport fourni | Variable | Oui | Oui | Oui |
Photos horodatées | Variable | Généralement oui | Oui | Oui |
Valeur juridique | Variable | Bonne | Maximale | Bonne |
Ce que comprend (ou ne comprend pas) le prix d'un état des lieux
Le prix affiché ne dit pas tout. Avant de comparer deux offres, vérifiez ce qui est inclus :
Ce qui doit être inclus dans toute prestation sérieuse
- La réalisation de l’état des lieux sur place (entrée ou sortie)
- La description détaillée pièce par pièce
- Le relevé photographique horodaté
- Le relevé des compteurs (eau, électricité, gaz)
- L’inventaire des clés et moyens d’accès
- La rédaction et la mise en forme du rapport
- La transmission du document aux deux parties
Les prestations à valeur ajoutée
- L’estimation des réparations locatives : chiffrage des dégradations constatées, avec calcul de la vétusté applicable — précieux pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie
- L’assistance juridique : réponse aux questions sur les suites à donner en cas de litige ou de désaccord
La disponibilité étendue : intervention en soirée ou le week-end pour s’adapter aux contraintes du locataire
Prix et qualité : attention aux offres trop attractives
Un état des lieux est un document juridique qui peut être produit devant un tribunal. Un document bâclé, aux descriptions trop vagues ou sans photos exploitables, peut s’avérer inutilisable en cas de litige — quel que soit son prix.
À l’inverse, le prix le plus élevé n’est pas toujours synonyme de la meilleure qualité. Ce qui compte, c’est le niveau de détail du rapport, la qualité des photos, la conformité aux exigences légales et la disponibilité de l’intervenant pour répondre à vos questions.
Les critères à vérifier avant de choisir un prestataire :
- Le rapport est-il disponible sous 48h ?
- Les photos sont-elles horodatées et intégrées au document ?
- Le prestataire connaît-il le cadre légal applicable aux états des lieux ?
- Propose-t-il une assistance en cas de litige ?
- Le tarif est-il fixe ou susceptible d’évoluer selon la durée d’intervention ?
Le vrai coût d'un mauvais état des lieux
Pour relativiser le prix d’un état des lieux professionnel, il suffit de le comparer au coût d’un litige mal géré :
- Retenue sur dépôt de garantie non justifiée : restitution forcée + majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard
- Dégradations non imputables faute de preuve : prise en charge intégrale par le propriétaire
- Procédure judiciaire : frais d’avocat, frais de justice, temps perdu
- Vacance locative prolongée : attente de la remise en état avant de relouer
Un état des lieux professionnel à 99 € face à un risque de litige à plusieurs milliers d’euros : le calcul est vite fait.
LocPrivé : un tarif unique et transparent à 99 €
LocPrivé propose un tarif fixe de 99 € pour tous les états des lieux, quelle que soit la superficie du logement, dans tout le Morbihan et le nord de la Loire-Atlantique.
Ce tarif comprend :
- L’état des lieux d’entrée ou de sortie, réalisé sur place
- Le rapport détaillé pièce par pièce
- Les photos horodatées intégrées au document
- Le relevé des compteurs et l’inventaire des clés
- L’estimation des réparations locatives si nécessaire
- L’assistance juridique de premier niveau incluse
- La transmission du rapport sous 48h
Sans mandat. Sans commission. Sans engagement.
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LocPrivé intervient rapidement dans tout le Morbihan et le nord de la Loire-Atlantique, notamment à Vannes, Auray, Lorient, Questembert, Pontivy, Quimperlé, Pontchâteau.