État des lieux de sortie : que peut légalement retenir le propriétaire ?

L’état des lieux de sortie est le moment de vérité de toute location. C’est à cette occasion que le propriétaire évalue l’état du logement restitué et détermine si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées. Mais toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. Voici ce que la loi autorise — et ce qu’elle interdit.

Qu'est-ce que l'état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est le document contradictoire établi au moment où le locataire restitue les clés du logement. Il décrit l’état de chaque pièce, surface et équipement, et doit être comparé point par point à l’état des lieux d’entrée.

C’est uniquement de cette comparaison que naît le droit éventuel du propriétaire à effectuer des retenues sur le dépôt de garantie. Aucune retenue ne peut être fondée sur une simple appréciation subjective ou sur l’absence d’état des lieux d’entrée.

Le principe fondamental : dégradation vs vétusté

La distinction entre dégradation locative et vétusté normale est au cœur de la quasi-totalité des litiges entre propriétaires et locataires. La comprendre est indispensable pour exercer vos droits sans vous exposer à un recours.

La vétusté : à la charge du propriétaire

La vétusté désigne l’usure naturelle résultant du temps et d’un usage normal du logement. Elle est légalement à la charge exclusive du propriétaire et ne peut jamais être imputée au locataire.

Exemples de vétusté non imputable au locataire :

Peintures qui jaunissent ou se ternissent avec le temps
Joints de salle de bain noircis après plusieurs années
Moquette usée après 5 à 10 ans d’occupation normale
Parquet rayé par un usage quotidien raisonnable
Mécanismes de portes ou fenêtres qui s’usent naturellement

Les dégradations locatives : à la charge du locataire

Les dégradations sont les détériorations qui excèdent l’usure normale et résultent d’une négligence, d’un mauvais usage ou d’une malveillance du locataire.

Exemples de dégradations imputables au locataire :

Trous dans les murs non rebouchés
Peintures abîmées de manière anormale (coups, traces importantes, couleurs non autorisées)
Vitre cassée
Équipement endommagé ou manquant
Moquette brûlée ou tachée de manière irrémédiable
Serrure forcée ou détériorée

Les grilles de vétusté

Pour objectiver la distinction entre vétusté et dégradation, certains contrats de bail incluent une grille de vétusté, établie par accord collectif de location. Cette grille fixe, pour chaque type d’équipement ou de revêtement, une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement annuel.

Par exemple, si une moquette a une durée de vie théorique de 7 ans et qu’elle est remplacée après 5 ans d’occupation, le locataire ne peut être tenu responsable que de 2/7e du coût de remplacement — le reste relevant de la vétusté.

En l’absence de grille annexée au bail, c’est au juge d’apprécier souverainement la part de vétusté à déduire.

Ce que le propriétaire peut légalement retenir

Les réparations locatives

Le décret du 26 août 1987 établit la liste des réparations dites « locatives », c’est-à-dire à la charge du locataire pendant toute la durée du bail et lors de la restitution du logement. Il s’agit notamment de :

L’entretien courant des équipements (remplacement des joints, petites réparations…)
Le remplacement des ampoules et petites fournitures
L’entretien des revêtements (nettoyage, petites retouches de peinture)
L’entretien des installations de chauffage (détartrage…)
Le maintien en état de propreté des parties dont le locataire a la jouissance

Lorsque ces obligations n’ont pas été respectées, le coût de remise en état peut être imputé sur le dépôt de garantie.

Les dégradations constatées et documentées

Toute dégradation constatée dans l’état des lieux de sortie et absente de l’état des lieux d’entrée peut faire l’objet d’une retenue, sous réserve :

D’être justifiée par un devis ou une facture
De tenir compte de la vétusté applicable
D’être clairement mentionnée dans l’état des lieux de sortie

Les loyers et charges impayés

Si des loyers ou charges restent impayés à la date de restitution des clés, le propriétaire peut les déduire du dépôt de garantie, à condition de présenter un décompte précis et justifié.

Ce que le propriétaire ne peut pas retenir

Toute somme correspondant à de la vétusté normale
Les réparations relevant de l’entretien courant à la charge du propriétaire (toiture, canalisations, chaudière hors entretien…)
Des montants non justifiés par des documents écrits
Des sommes pour des dégradations déjà présentes à l’entrée et mentionnées dans l’état des lieux d’entrée
Toute retenue en l’absence d’état des lieux d’entrée (sauf preuve contraire apportée par le propriétaire)

Comment contester une retenue abusive ?

Si vous êtes locataire et estimez qu’une retenue est injustifiée, ou si vous êtes propriétaire et que votre locataire conteste vos retenues, la procédure est la suivante :

Échanges écrits : adressez vos observations par lettre recommandée avec accusé de réception en détaillant précisément les points contestés
Saisine de la commission départementale de conciliation : gratuite, rapide, obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges locatifs
Recours judiciaire : devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien, en cas d’échec de la conciliation

Le délai de prescription pour agir en restitution du dépôt de garantie est de 3 ans à compter de la fin du bail.

L'état des lieux de sortie : un document qui se prépare

Un état des lieux de sortie n’est pas une simple formalité. C’est un document juridique dont la qualité conditionne directement votre capacité à vous défendre en cas de litige. Pour être pleinement exploitable, il doit être :

Détaillé : chaque pièce, chaque surface, chaque équipement doit être décrit précisément
Photographié : les photos horodatées constituent des preuves recevables
Comparé : la référence explicite à l’état des lieux d’entrée renforce la valeur probante du document
Signé contradictoirement : la signature des deux parties est indispensable

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