Vétusté ou dégradation locative
Comment distinguer, calculer et imputer correctement?
C’est la question au cœur de la quasi-totalité des litiges liés au dépôt de garantie : cette détérioration constatée à la sortie du locataire est-elle une dégradation imputable au locataire, ou simplement le résultat normal du temps qui passe ? La réponse conditionne directement le droit du propriétaire à effectuer des retenues. Voici un guide complet, avec les barèmes et références juridiques précises qui font foi en France.
Le principe fondamental : vétusté et dégradation, deux notions radicalement différentes
La vétusté : l’usure du temps, à la charge du propriétaire
La vétusté est définie par la loi comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Elle est légalement à la charge exclusive du propriétaire et ne peut jamais être imputée au locataire, quelle que soit la durée d’occupation.
La vétusté traduit une réalité physique simple : les matériaux vieillissent, les revêtements s’usent, les équipements se dégradent avec le temps et un usage quotidien raisonnable. Ce phénomène naturel est intégralement supporté par le propriétaire.
La dégradation locative : un manquement du locataire
La dégradation locative désigne toute détérioration qui excède l’usure normale résultant d’un usage courant et raisonnable du logement. Elle résulte d’une négligence, d’un mauvais usage, d’un défaut d’entretien courant ou d’une malveillance de la part du locataire.
À la différence de la vétusté, la dégradation locative peut être imputée au locataire et justifier une retenue sur le dépôt de garantie — à condition d’être dûment constatée, documentée et quantifiée.
Le cadre juridique de référence
Plusieurs textes encadrent cette distinction et les modalités de calcul de la vétusté :
La loi du 6 juillet 1989 (article 7) définit les obligations du locataire en matière d’entretien et de réparations locatives, et précise que la vétusté ne peut lui être imputée.
Le décret du 26 août 1987 établit la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Toute réparation non mentionnée dans ce décret relève en principe du propriétaire.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé les droits des locataires en rendant obligatoire la prise en compte de la vétusté dans le calcul des retenues, et en prévoyant la possibilité d’annexer une grille de vétusté au contrat de bail.
Le décret du 30 mars 2016 précise les modalités d’établissement de l’état des lieux et confirme que la vétusté doit être mentionnée dans le document.
Les grilles de vétusté : des références conventionnelles
En France, il n’existe pas de grille de vétusté légalement obligatoire au niveau national. Cependant, deux grilles de référence sont largement utilisées et reconnues par les tribunaux :
1. La grille de vétusté issue de l’accord collectif du 23 novembre 1998
Cet accord collectif, signé entre les principales organisations de propriétaires (UNPI, CSAB, CIL) et de locataires (CLCV, CFCV, CNL, CGL), constitue la référence la plus utilisée. Il prévoit une grille avec :
- Une franchise (période pendant laquelle aucune vétusté n’est appliquée — le locataire supporte la totalité du coût de remplacement)
- Un taux d’abattement annuel appliqué après la période de franchise
- Une durée de vie totale au-delà de laquelle l’élément est considéré comme entièrement vétuste (valeur résiduelle = 0)
2. La grille du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment)
Établie par le CSTB en partenariat avec des associations de propriétaires et de locataires, cette grille est fréquemment annexée aux contrats de bail et utilisée comme référence par les commissions de conciliation et les tribunaux.
Les barèmes de vétusté : tableau de référence
Le tableau ci-dessous est établi sur la base des grilles de l’accord collectif de 1998 et du CSTB, qui constituent les références les plus fréquemment retenues par les juridictions françaises. Ces données sont indicatives : en l’absence de grille annexée au bail, le juge apprécie souverainement la vétusté applicable.
Revêtements muraux et plafonds
Élément | Franchise | Abattement annuel | Durée de vie totale |
Peinture intérieure | 1 an | 15 % | 7 ans |
Papier peint | 1 an | 12 % | 8–10 ans |
Toile de verre peinte | 1 an | 10 % | 10 ans |
Enduit décoratif | 2 ans | 10 % | 12 ans |
Revêtements de sol
Élément | Franchise | Abattement annuel | Durée de vie totale |
Moquette | 1 an | 15 % | 7 ans |
Lino / vinyle | 1 an | 10 % | 10 ans |
Parquet (massif) | 5 ans | 3 % | 35 ans |
Parquet (contrecollé) | 3 ans | 7 % | 15 ans |
Carrelage | 5 ans | 3 % | 35 ans |
Stratifié | 2 ans | 10 % | 12 ans |
Menuiseries et équipements
Élément | Franchise | Abattement annuel | Durée de vie totale |
Portes intérieures | 5 ans | 3 % | 35 ans |
Fenêtres (bois) | 5 ans | 3 % | 35 ans |
Fenêtres (PVC / alu) | 5 ans | 2 % | 50 ans |
Volets (bois) | 5 ans | 3 % | 30 ans |
Volets (PVC / alu) | 5 ans | 2 % | 50 ans |
Stores | 1 an | 12 % | 9 ans |
Équipements sanitaires et cuisine
Élément | Franchise | Abattement annuel | Durée de vie totale |
Robinetterie | 2 ans | 8 % | 15 ans |
Baignoire / bac de douche | 5 ans | 3 % | 30 ans |
Faïence murale | 5 ans | 3 % | 35 ans |
WC (abattant) | 1 an | 15 % | 7 ans |
Cuisine équipée | 3 ans | 7 % | 15 ans |
Électroménager fourni | 2 ans | 10 % | 12 ans |
Chauffe-eau / ballon | 3 ans | 7 % | 15 ans |
Équipements électriques
Élément | Franchise | Abattement annuel | Durée de vie totale |
Interrupteurs / prises | 2 ans | 8 % | 15 ans |
Tableau électrique | 5 ans | 3 % | 35 ans |
Luminaires (fournis) | 1 an | 15 % | 7 ans |
Comment calculer concrètement la part imputable au locataire ?
La formule de calcul
La part imputable au locataire se calcule ainsi :
Valeur résiduelle = Coût de remplacement × (1 − [(Durée d’occupation − Franchise) × Taux annuel])
En pratique :
- Déterminez le coût de remplacement à neuf de l’élément (devis ou facture)
- Soustrayez la période de franchise de la durée d’occupation
- Appliquez le taux d’abattement annuel pour chaque année après la franchise
- Le résultat est la valeur résiduelle, c’est-à-dire la part imputable au locataire
Exemple concret n°1 : moquette après 4 ans d’occupation
- Coût de remplacement : 800 €
- Franchise : 1 an → durée taxable : 3 ans
- Abattement : 15 % × 3 ans = 45 %
- Part imputable au locataire : 800 € × (1 − 0,45) = 440 €
- Part à la charge du propriétaire (vétusté) : 360 €
Exemple concret n°2 : peinture d’un salon après 5 ans d’occupation
- Coût de remplacement : 1 200 €
- Franchise : 1 an → durée taxable : 4 ans
- Abattement : 15 % × 4 ans = 60 %
- Part imputable au locataire : 1 200 € × (1 − 0,60) = 480 €
- Part à la charge du propriétaire (vétusté) : 720 €
Exemple concret n°3 : carrelage après 8 ans d’occupation
- Coût de remplacement : 2 000 €
- Franchise : 5 ans → durée taxable : 3 ans
- Abattement : 3 % × 3 ans = 9 %
- Part imputable au locataire : 2 000 € × (1 − 0,09) = 1 820 €
- Part à la charge du propriétaire (vétusté) : 180 €
La durée de vie totale : la limite à ne pas oublier
Lorsque la durée d’occupation dépasse la durée de vie totale d’un élément, sa valeur résiduelle est nulle. Le propriétaire ne peut retenir aucune somme pour cet élément, même si le locataire l’a effectivement dégradé.
Exemple : une moquette dont la durée de vie est de 7 ans, dans un logement occupé pendant 9 ans. L’abattement cumulé dépasse 100 % — la valeur résiduelle est 0. Le propriétaire ne peut rien retenir pour la moquette, quel que soit son état à la sortie.
La grille de vétusté doit-elle être annexée au bail ?
Non, ce n’est pas une obligation légale. En l’absence de grille annexée au bail, le juge apprécie souverainement la vétusté applicable, en s’appuyant généralement sur les grilles de référence mentionnées ci-dessus.
Cependant, il est fortement recommandé d’annexer une grille de vétusté au contrat de bail pour deux raisons :
- Elle clarifie les règles du jeu dès le début de la location, ce qui réduit les risques de litige
- Elle renforce la position du propriétaire en cas de contentieux, en lui donnant une base documentaire opposable au locataire
La grille choisie doit être signée par les deux parties lors de la conclusion du bail pour être opposable.
Les réparations locatives : ce que le locataire doit entretenir indépendamment de la vétusté
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives à la charge du locataire. Ces obligations d’entretien courant s’appliquent indépendamment de la vétusté. Le locataire qui ne les respecte pas engage sa responsabilité, même si les éléments concernés ont une valeur résiduelle faible ou nulle.
Parmi les principales réparations locatives :
- Menuiseries : graissage des gonds, serrures et verrous ; remplacement des petites pièces (poignées, cremones)
- Plomberie : remplacement des joints de robinetterie, détartrage de la robinetterie et des pommes de douche
- Revêtements : entretien courant, petites retouches de peinture, nettoyage
- Chauffage : entretien annuel de la chaudière (obligatoire et à la charge du locataire)
- Électricité : remplacement des ampoules, fusibles et petits appareillages
- Extérieurs : entretien du jardin, tonte, taille des haies
Le non-respect de ces obligations constitue une dégradation par défaut d’entretien, imputable au locataire indépendamment de toute question de vétusté.
Ce que le propriétaire doit impérativement justifier
Pour que des retenues soient juridiquement valides, le propriétaire doit être en mesure de produire :
- L’état des lieux d’entrée et de sortie, permettant la comparaison objective
- Des photos horodatées illustrant les dégradations constatées
- Un devis ou une facture correspondant aux travaux ou remplacements nécessaires
- Le calcul de la vétusté applicable, déduit du montant total
L’absence de l’un de ces éléments fragilise considérablement la position du propriétaire en cas de litige. Un tribunal ne se contentera pas d’une estimation approximative ou d’une simple affirmation.
Récapitulatif : dégradation ou vétusté ?
Situation | Qualification | Imputable au locataire ? |
|---|---|---|
Peinture jaunie après 8 ans | Vétusté | Non |
Trou dans le mur non rebouché | Dégradation | Oui |
Moquette usée après 10 ans | Vétusté (durée de vie dépassée) | Non |
Moquette brûlée après 2 ans | Dégradation | Oui (avec abattement vétusté) |
Robinetterie oxydée après 15 ans | Vétusté (durée de vie dépassée) | Non |
Robinetterie arrachée | Dégradation | Oui |
Faïence fissurée (choc) | Dégradation | Oui |
Faïence décollée (humidité ancienne) | Vétusté / Vice caché | Non |
Joints de salle de bain noircis | Défaut d’entretien locatif | Oui |
Parquet rayé (usage normal, 20 ans) | Vétusté | Non |
Parquet brûlé | Dégradation | Oui |
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