Etat des lieux d'entrée
Tout ce que le propriétaire doit savoir pour se protéger
L’état des lieux d’entrée est le premier acte juridique d’une location. Souvent réalisé dans la précipitation — le jour de la remise des clés, entre deux cartons — il est pourtant le document le plus important de toute la relation locative. Un état des lieux d’entrée bien réalisé protège le propriétaire pendant toute la durée du bail et lui permet de récupérer son bien dans l’état où il l’a confié. Un état des lieux bâclé, en revanche, peut lui coûter plusieurs milliers d’euros en cas de litige. Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu'est-ce que l'état des lieux d'entrée ?
L’état des lieux d’entrée est le document contradictoire établi au moment de la remise des clés au locataire entrant. Il décrit avec précision l’état de chaque pièce, surface et équipement du logement au début de la location.
Ce document constitue la référence de départ à laquelle sera comparé l’état des lieux de sortie, établi lorsque le locataire restitue les clés. C’est uniquement de cette comparaison que naît le droit éventuel du propriétaire à effectuer des retenues sur le dépôt de garantie.
Sans état des lieux d’entrée, ou avec un document imprécis, cette comparaison devient impossible — et le propriétaire perd toute capacité à se défendre en cas de dégradation.
L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, impose l’établissement d’un état des lieux lors de toute remise de clés dans le cadre d’une location à usage de résidence principale — qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.
Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux d’entrée ?
La loi prévoit une présomption défavorable au propriétaire : en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état. Le propriétaire ne peut alors procéder à aucune retenue sur le dépôt de garantie pour des dégradations constatées à la sortie, sauf à apporter la preuve contraire — ce qui est extrêmement difficile en pratique.
L’absence d’état des lieux d’entrée est donc une faute grave du propriétaire, dont les conséquences financières peuvent être très lourdes.
Quand réaliser l'état des lieux d'entrée ?
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés, simultanément à la prise de possession du logement par le locataire. Il ne peut pas être réalisé avant — le locataire n’a pas encore accès au bien — ni plusieurs jours après — le locataire a déjà pris possession du logement et toute dégradation éventuelle devient difficile à dater.
En pratique, il est conseillé de prévoir un créneau suffisant : comptez au minimum 45 minutes à 1 heure pour un logement de taille standard, davantage pour les grands appartements ou les maisons. Un état des lieux réalisé à la va-vite, sous pression du temps, est un état des lieux incomplet.
Quelles sont les mentions obligatoires ?
Le décret du 30 mars 2016 fixe les mentions que doit obligatoirement contenir tout état des lieux. Un document incomplet peut être contesté et fragilise votre position en cas de litige.
Les mentions obligatoires sont les suivantes :
- La date d’établissement du document
- L’adresse du logement
- La désignation des parties : nom et adresse du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire
- Le relevé des compteurs individuels d’énergie : électricité, gaz, eau froide et eau chaude
- L’inventaire des clés et moyens d’accès remis au locataire (clés de porte, boîte aux lettres, parking, code d’accès…)
- La description détaillée de chaque pièce et de chaque équipement
- La signature des deux parties
Comment décrire précisément chaque pièce ?
C’est sur ce point que la plupart des états des lieux réalisés par des non-professionnels sont défaillants. Des mentions comme « bon état général », « propre » ou « quelques traces » sont juridiquement insuffisantes — elles ne permettent aucune comparaison objective à la sortie.
Pour chaque pièce, le document doit décrire :
Les surfaces :
- Murs : état de la peinture ou du papier peint (couleur, traces, fissures, trous, décollements…)
- Sol : nature du revêtement, état général, rayures, taches, déformations…
- Plafond : état de la peinture, traces d’humidité, fissures…
Les menuiseries :
- Portes et fenêtres : état des huisseries, fonctionnement des poignées, état des joints, des vitres…
- Volets et stores : fonctionnement, état général
Les équipements :
- Sanitaires : état de la faïence, des joints, du mitigeur, de la chasse d’eau…
- Cuisine : état des équipements fournis (plaques, four, hotte, réfrigérateur…), état des meubles et des plans de travail
- Chauffage : type, état, fonctionnement
- Électricité : état des prises, interrupteurs, luminaires
Les annexes :
- Cave, garage, parking, jardin, balcon, terrasse… Ces espaces sont souvent négligés mais font partie du bien loué
Le rôle essentiel des photographies
Les photographies ne sont pas obligatoires au sens strict de la loi, mais elles sont indispensables en pratique. Elles objectivent les constats textuels et constituent des preuves recevables en cas de litige.
Pour être exploitables, les photos doivent respecter quelques règles :
- Être horodatées (la date et l’heure doivent apparaître, ou être attestées par les métadonnées du fichier)
- Couvrir chaque pièce dans son ensemble, puis les détails importants ou les anomalies constatées
- Être suffisamment nettes pour permettre une identification précise des éléments photographiés
- Être jointes au document ou référencées dans le corps de l’état des lieux
Un état des lieux sans photos est un état des lieux fragilisé. En cas de contestation portant sur une dégradation, la description textuelle seule est souvent insuffisante à convaincre un juge.
Les réserves et observations du locataire
Lors de la signature de l’état des lieux d’entrée, le locataire peut émettre des réserves sur certains points : une rayure qu’il estime déjà présente, un équipement dont il conteste l’état… Ces réserves doivent être consignées dans le document avant signature.
Par ailleurs, le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la réalisation de l’état des lieux d’entrée pour signaler des éléments complémentaires par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai lui permet de relever des défauts non apparents lors de la visite — une prise électrique défaillante, un problème d’étanchéité…
Pour les équipements de chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe, afin de permettre au locataire de tester le système en conditions réelles.
Le propriétaire a tout intérêt à prendre acte de ces réserves par écrit et à les joindre à l’état des lieux, plutôt que de les ignorer — ce qui pourrait être interprété comme une acceptation implicite.
L'état des lieux d'entrée et le dépôt de garantie : un lien direct
Le dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail ne peut faire l’objet de retenues qu’à une condition : que des différences soient constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, au détriment du propriétaire.
Sans état des lieux d’entrée de qualité, cette comparaison est impossible et le dépôt de garantie doit être intégralement restitué, même si le logement a été endommagé. C’est pourquoi l’état des lieux d’entrée est souvent qualifié de premier rempart du propriétaire.
Les erreurs les plus fréquentes à éviter
Réaliser l’état des lieux trop rapidement : la remise des clés est souvent un moment chargé d’émotion pour le locataire. Prenez le temps nécessaire, pièce par pièce, sans vous laisser presser.
Utiliser des formulations vagues : « bon état », « propre », « quelques marques » ne veulent rien dire juridiquement. Décrivez précisément ce que vous voyez.
Oublier les annexes : cave, garage, parking, jardin, terrasse… Ces espaces sont souvent omis alors qu’ils font partie intégrante du bien loué.
Ne pas relever les compteurs : le relevé des compteurs à l’entrée est une mention obligatoire. Son absence peut entraîner des litiges sur les charges à la sortie.
Signer sans laisser le locataire lire : l’état des lieux doit être lu et accepté par les deux parties avant signature. Une signature obtenue sous pression peut être contestée.
Ne pas remettre un exemplaire au locataire : chaque partie doit recevoir un exemplaire signé. L’absence de remise expose le propriétaire à une contestation sur la valeur du document.
Faut-il faire appel à un professionnel pour l'état des lieux d'entrée ?
La réponse dépend de votre situation. Si vous habitez à proximité de votre bien, avez du temps et êtes à l’aise avec les exigences légales, vous pouvez réaliser vous-même un état des lieux de qualité, à condition de vous y préparer sérieusement.
En revanche, si vous habitez loin de votre bien, n’avez pas le temps de vous libérer, ou souhaitez simplement disposer d’un document irréprochable sans avoir à vous en préoccuper, faire appel à un prestataire spécialisé est la solution la plus sûre et la plus efficace.
Un professionnel apporte trois garanties que le propriétaire ne peut pas toujours s’offrir seul : la neutralité, la rigueur documentaire et la maîtrise du cadre légal.
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